Il faut construire 6.500 nouveaux logements par an au Luxembourg, nous rabâche-t-on depuis des années. Et si on commençait par s'occuper des -nombreux- logements inoccupés?

Il est généralement admis et répété qu'il fallait construire au Luxembourg 6.500 logements par an depuis 2010, compte tenu du besoin en logements issu de la demande des nouveaux ménages, du nécessaire renouvellement du parc, et de la constitution d’une réserve de mobilité pour permettre une certaine fluidité du marché.

Ce chiffre était tiré d’une publication du Statec de septembre 2011. À mon humble avis, cette idée selon laquelle il "fallait" construire 6.500 logements par an dans le pays pour pouvoir loger la population était fausse.

Car si cela était vrai, puisqu'on n'a construit que 2.900 logements en moyenne par an entre 2010 et 2016, la taille des ménages privés et/ou le nombre de personnes vivant dans leur voiture ou sous les ponts aurait dû exploser. Pourtant  -et fort heureusement- ce ne fut pas le cas.

ON NE MANQUE PAS DE LOGEMENTS... VIDES!

La taille moyenne des ménages privés a même (un peu) baissé sur la période. S'il est tentant de se dire que c'est parce qu'il y a eu un exode résidentiel vers la Grande Région, cette hypothèse ne peut être retenue puisque la population, alimentée par l’immigration nette, a augmenté sur la période au-delà de ce qui était prévue en 2010. Il aurait donc existé un excédent de logements dans le pays au départ de la projection, comme le disait Jean-Claude Juncker lors du discours sur l’État de la nation de 2012, et qui a permis in fine de loger tout le monde.

Une nouvelle publication du STATEC est venue confirmer cela. En plus de réviser deux paramètres (les taux retenus pour déterminer la réserve de mobilité et le renouvellement du parc existant) sur lesquels reposaient les estimations de 2010, cette publication opère un changement sémantique en distinguant "demande potentielle" en logements, et "besoins" (de construction) en logements.

Il y est ainsi écrit que "la demande potentielle de logements diffère du nombre de logements à construire car un certain nombre de logements nécessaires dans le futur peuvent déjà exister aujourd’hui. En effet, il existe au départ de cette projection des logements inoccupés qui pourront être mobilisés/transformés pour absorber une partie de l’évolution prévue". Cette analyse invalide (à demi-mot) l’idée d’un déficit de logements de plus de 30.000 unités dans le pays évoquée lors du débat de consultation sur le logement à la Chambre des Députés en 2017.

LE MOMENT FATIDIQUE SE RAPPROCHE

Cependant, parce que toutes les choses ont une fin (sauf la saucisse qui en a deux), à mesure que le temps passe, le parc de logements disponibles sera de moins en moins surdimensionné. Ce moment fatidique où la demande potentielle en logements se confondra avec le nombre de logements à construire se rapproche donc.

Compte tenu des nouvelles prévisions démographiques, il pourrait s’agir d’une obligation/nécessité de devoir construire plus de 7.000 logements par an (alors qu’on n'a dépassé les 4.000 logements construits qu’une seule fois lors de la dernière décennie). Cela supposera de pouvoir trouver les terrains disponibles, mais aussi (et surtout) la main-d’œuvre pour ce faire puisque les logements en impression 3D ne devraient pas être une réalité dans un horizon prévisible.

Ce ne sera de toute évidence pas une mince affaire. Par ailleurs, cela permet de penser que la hausse des prix immobiliers, à certains égards déjà vertigineuse, pourrait/devrait se poursuivre.