La hausse des taux d'intérêt a eu un impact spectaculaire sur la dynamique du marché de l'immobilier luxembourgeois. Alors qu'il y a peu, les vendeurs faisaient encore la loi, c'est au tour des acheteurs de prendre le contrôle des négociations, sur le neuf comme sur l'ancien.

Le marché du logement luxembourgeois n'est pas épargné par la hausse des taux d'intérêt. En fin d'année 2021, les taux fixes accordés par les banques du Grand-Duché tournaient encore autour de 1,34%. Un an plus tard, la banque centrale du Luxembourg estime que sa valeur moyenne dépassait les 3,3%. Du côté des taux variables, les nouvelles n'étaient pas plus réjouissantes. En effet, en moyenne ils s'élevaient à 2,5% au mois de novembre 2022 contre 1,3% un an plus tôt. Mais qu'en est-il aujourd'hui? Et à quoi peut-on s'attendre dans les mois à suivre?

Yann Gadéa, responsables des consultants chez atHome Finance, et Vincent Quillé, directeur de Nexfin, décrivent une situation particulièrement "volatile" sur un marché qui est d'ordinaire "très stable et sécurisé". "On voit une réactivité assez dingue, à la moindre annonce (...) dès qu'un décideur prend la parole, on observe des répercussions assez importantes" sur le niveau des taux d'intérêt d'après le directeur de Nexfin.

Une situation "très inhabituelle" qui a fait monter les taux fixes sur 30 ans jusqu'à 4% à la fin de l'année 2022. Depuis, ils ont baissé de "30-40 points" mais ont été rattrapés par les taux variables qui se situent actuellement "entre 3,5 et 3,7%". Et ce n'est pas fini puisqu'on s'attend à deux voire trois nouvelles augmentations des taux directeurs de la BCE dans les 9 prochains mois. De quoi faire exploser les taux variables, si c'est prévisions se confirment.

Une mauvaise nouvelle pour le marché du neuf luxembourgeois, frappé de plein fouet par les hausses successives des taux d'intérêt et l'explosion des prix de la construction. Cela avait d'ailleurs mené à des baisses de prix inédites dans le centre, le sud et l'ouest du pays au troisième trimestre 2022. Une dynamique "baissière" qui, selon toute vraisemblance, devrait se poursuivre dans les prochains mois.

En effet, lorsque les taux d'intérêt augmentent, la capacité à emprunter des acheteurs potentiels a tendance à fortement baisser. Et la seule variable disponible à ce stade est celle du prix. Les promoteurs n'auront d'autre choix que de grignoter leur marge s'ils veulent vendre. Un point de vue partagé par Yann Gadéa qui reste convaincu que de bonnes affaires pourront être conclues en 2023. 

"Les gens qui ont la capacité d'acheter pourront vraiment négocier des prix très intéressants", soutient le responsable atHome Finance. La demande pour le neuf ayant beaucoup baissé, les clients peuvent désormais prendre leur temps avant de se lancer dans un projet immobilier. Le temps où une annonce créait un attroupement d'acheteurs potentiel dans les heures qui suivaient sa mise en ligne semble être révolu.

"Les acheteurs n'hésitent plus à négocier (...), ils se réapproprient le marché" explique Vincent Quillé. Du côté de l'ancien, la prise de conscience aurait commencé d'après nos deux experts. "Essayer de vendre trop cher dans un marché potentiellement baissier, c'est extrêmement dangereux" rappelle le directeur de Nexfin avant d'ajouter qu'un bien qui reste trop longtemps sur le marché a tendance a "ne plus être consulté".

Pour ceux que la hausse des taux d'intérêt n'a pas trop pénalisé, il sera donc possible de se positionner sur le marché de l'immobilier luxembourgeois en 2023. Vincent Quillé affirme que dans le sud du pays, "on peut trouver de très bons produits" si l'on se limite à deux chambres. Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, il admet qu'il sera difficile d'acheter "le bien de ses rêves" mais considère qu'acheter reste intéressant au Grand-Duché, surtout quand on voit la tournure que prend le marché de la location depuis quelques mois. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à écouter le nouvel épisode de "La Bulle Immo" en cliquant ci-dessous. 

16. La hausse des taux d'intérêt a changé la donne

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