Les prix de l'immobilier continuent à grimper au Luxembourg et d'après un expert de l'Observatoire de l'Habitat, "il n'y a pas de raison que ça change". Explications.

La dernière hausse des prix de l'immobilier a surpris tout le monde, même Julien Licheron, chercheur qui se spécialise sur leur évolution à l'Observatoire de l'Habitat. "On s'attendait à ce que le marché résiste mais là c'est une surprise" a-t-il admis lors d'une interview qu'il nous a accordé jeudi.

En effet, d'après l'étude conjointe du Statec et de l'Observatoire de l'Habitat publiée la semaine dernière, le prix des logements a augmenté de 16,7% entre le quatrième trimestre 2019 et le dernier trimestre 2020 avec un accent sur les logements anciens (+ 19,7% pour les maisons anciennes et +15,8% pour les appartements anciens).

Un détail qu'il ne faut pas "surinterpréter" d'après M. Licheron qui nous explique que ces hausses "épisodiques" peuvent survenir et que "si l'on regarde les prix sur deux ans, le neuf et l'ancien coévoluent très bien". En ce qui concerne la dernière progression des prix, il nous rappelle que "ce n'est rien de nouveau".

"Ça s'inscrit dans une tendance qui a commencé en 2010 avec des augmentations de l'ordre de 4,5 à 5% par an mais il est vrai qu'il y a eu une accélération de l'augmentation des prix depuis 2018", explique Julien Licheron.

Pour lui, c'est la preuve que la crise sanitaire n'a pas eu d'effet sur le marché de l'immobilier. "Il y a bien évidemment eu une baisse importante du volume de transaction pendant le confinement mais on a très vite retrouvé un rythme d'avant-crise" précise-t-il.

UNE DEMANDE TOUJOURS "TRÈS ÉLEVÉE"

Que le marché de l'immobilier résiste à la crise, c'est une chose (et les propriétaires s'en réjouiront) mais que les prix continuent à s'envoler, c'en est une autre. Une explosion que l'expert de l'Observatoire de l'Habitat attribue à trois facteurs dont un facteur "temporaire".

La demande "très élevée" comparée aux biens disponibles sur le marché luxembourgeois reste une constante d'après le chercheur qui souligne que "le nombre de construction de logements par an n'a pas changé depuis les années 2000 (bien qu'il y ait eu des fluctuations)".

À cela s'ajoute "un accroissement de l'attrait pour l'investissement locatif lié aux perspectives de défiscalisation" et à une certaine instabilité des investissements sur le commerce et les bureaux en cette période de pandémie.

Enfin, il indique qu'un changement de réglementation impactant l'avantage fiscal des investisseurs au 1er janvier 2021 pourrait les avoir incité à "avancer leur investissement", ce qui pourrait expliquer "en partie" la hausse surprenante du quatrième trimestre 2020.

Un changement qui n'est pas intervenu tout seul puisque la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) a publié de nouvelles recommandations concernant l'octroi de crédit qui sont entrées en vigueur à la même date.

LES PRIX VONT CONTINUER À AUGMENTER

À quoi peut-on s'attendre après cette explosion des prix? Les prix vont-ils se stabiliser? Vont-ils baisser? Julien Licheron insiste sur le fait qu'il n'a pas "de boule de cristal" et que "la situation peut remettre en cause toutes nos prédictions".

Cependant, il considère que "les fondamentaux restent forts" et "qu'il n'y a pas de raison que ça change". En effet, la demande reste très forte et l'offre restreinte au Luxembourg.

L'expert s'attend à ce que les prix continuent à augmenter mais pas au même rythme qu'au quatrième semestre 2020. Il espère qu'il y aura une décélération de la hausse des prix "et qu'on reviendra à une hausse 'saine' (2,5 à 3% par an)" .

Quant à une éventuelle baisse des prix, Julien Licheron rappelle que ce n'est pas souhaitable: "Ce n'est jamais un bon signe pour l'économie et pour les propriétaires du pays." 

LA BULLE VA-T-ELLE ÉCLATER? 

Malgré des salaires plus élevés au Luxembourg qu'ailleurs en Grande Région, après dix ans de hausse des prix de l'immobilier, acheter n'est plus à la portée de tout le monde.

Un constat validé par l'expert de l'Observatoire de l'Habitat pour qui "les accédants à la propriété" sont devenus un "sous-ensemble" de la population qui n'est plus représentatif de par leur revenu plus élevé que la moyenne et leur moyenne d'âge.

Cela présagerait-il un éclatement de la bulle immobilière? Pas aux yeux de Julien Licheron qui soutient que "tant que la situation économique restera plus favorable que chez les voisins, je ne vois pas de raison qui justifierait une baisse des prix".

À ses yeux, une crise du marché immobilier ne pourrait survenir que dans deux cas de figure: une crise économique majeure ou "des chocs asymétriques" qui impacteraient plus le Luxembourg que les autres pays et qui réduiraient de fait l'attractivité du pays.