La hausse des prix immobiliers est la rançon du succès économique... mais pas seulement. Des études estiment en effet que ces prix sont "surévalués" de 7,5 à 28%. À qui cela profite-il?

Entre 2010 et 2019, les prix immobiliers luxembourgeois ont augmenté de... 56%! Problème: le revenu médian*, lui, n'a grimpé que de 35%. Autre problème: si un appartement de 50 m2 coûtait 11 années de salaire minimum en 2010, ce même appartement en coûtait 14,5 années en 2019, rapporte la Fondation Idea.

Que nous disent ces chiffres? Déjà, une chose évidente: depuis des années, le marché immobilier luxembourgeois fait surtout les affaires des propriétaires, tandis que les primo-accédants et les locataires doivent mettre toujours plus la main au portefeuille.

Mais ce qu'ils ne nous disent pas, c'est pourquoi et à quel point cette hausse des prix immobiliers est démesurée. Car le dynamisme économique et démographique luxembourgeois ne justifie pas tout. Il existe au moins un autre facteur, plutôt répandu dans le pays: la surévaluation des biens immobiliers.

TROIS GRANDES INSTITUTIONS TIRENT LA SONNETTE D'ALARME

"Au Luxembourg, les études macroéconomiques sur les prix du marché immobilier font état d’une survalorisation fortement probable" écrit cette semaine l'économiste Thomas Valici de la Fondation Idea.

Il s'appuie notamment sur un document publié en février 2020 par la Commission Européenne. Extrait: 

  • "Les estimations relatives aux écarts de valorisation font apparaître un risque de surévaluation des prix au Luxembourg. Les prix se situent nettement au-dessus de leur moyenne à long terme par rapport au niveau des loyers et des revenus, avec des écarts de respectivement 51 % et 44 % en 2018" écrit la Commission.

Plusieurs grandes institutions ont d'ailleurs tiré la sonnette d'alarme. La Commission Européenne estime cette surévaluation des prix à près de 28%. Pour la Banque centrale du Luxembourg, elle est de 10%, et de 7,5% pour le Fonds monétaire international.

PAS TOUS LOGÉS À LA MÊME ENSEIGNE

Attention, précise Thomas Valici, il faut nuancer ces chiffres: "Certaines villes, voire même certains quartiers pourraient toutefois être sous-valorisés", notamment parce que des mesures sont calculées à l'échelle du pays et non des codes postaux. Et Luxembourg-Ville, qui concentre des activités à forte valeur ajoutée, participe "à creuser davantage les inégalités spatiales au sein du pays, voire même au sein de la Grande Région".

On peut tout à fait rétorquer qu'il s'agit de la loi de l'offre et la demande: tant que des gens sont prêts à payer le prix fort pour vivre au Luxembourg, où est le problème? Le problème est pour celles et ceux qui ne peuvent plus le payer, ce prix fort. Le phénomène de gentrification (qui repousse les moins favorisés en périphérie) "semble en effet se produire à l’échelle du pays tout entier et non de la seule capitale" , rétorque Thomas Valici.

Récemment, nous donnions l'exemple de ces résidents d'origine portugaise qui quittaient un Luxembourg devenu trop cher (un article à lire ici). Une fuite immobilière qui concerne de plus en plus de personnes, toutes origines confondues. "Ceux qui pâtissent de la gentrification, ce sont les exclus. Ceux qui ne sont pas visibles, qui ne votent pas, qui ne sont plus dans le pays ; les absents"  résumait Antoine Paccoud en 2019 dans une interview au Land.

Et ceux qui en profitent? "Une grande partie de la population", ajoutait ce chercheur du Liser. "Les propriétaires en profitent parce que les prix augmentent. L’État en profite parce qu’il dépense moins en aides aux personnes défavorisées et qu’il perçoit plus de recettes fiscales."

Et de conclure: "Si on adopte un point de vue cynique, les décideurs politiques n’ont qu’à se réjouir de la gentrification. Une ville sans pauvres est une ville qui est plus facile à gérer, les problèmes sociaux sont repoussés dans les pays aux alentours".

*Revenu médian: c'est le revenu qui divise la population en 2 parts égales, de sorte que 50% de la population gagne moins et 50% gagne plus.