Quel effet aura cette crise sur l'immobilier au Grand-Duché? La hausse des prix connaîtra-t-elle (enfin) une fin? Votre bien immobilier va-t-il perdre de la valeur? Nous avons contacté une série d'experts pour obtenir des réponses à ces questions.

UN MARCHÉ EN SUSPENS

Des professionnels dans l'incapacité de réaliser leurs transactions, des agents immobiliers qui ne peuvent plus faire de visites, des promoteurs et constructeurs qui doivent interrompre leurs chantiers et des institutions financières qui n'accordent plus de prêts hypothécaires. C'est la situation que nous décrit Serge Uschkaloff, administrateur délégué d'Immotop. En bref, le secteur de l'immobilier est dans l'impasse.

En cause: le confinement. Ce qui n'empêche pas les agences d'essayer de s'adapter aux circonstances. En effet, certaines d'entre-elles proposent désormais des visites virtuelles, bien que cela ne résolve pas la problématique des autres démarches nécessaires à la clôture d'une vente ou d'une location.

Comme l'indique M. Uschkaloff, dans le contexte d'une vente "c'est souvent le projet de toute une vie" et "l'acheteur voudra donc visiter physiquement le logement avant de signer un compromis".  À ses yeux, "il est donc nécessaire pour le bon fonctionnement du marché que le confinement soit levé le plus rapidement possible".

Un point de vue partagé par Julien Vinti, agent immobilier indépendant, qui précise que le confinement "engendre naturellement un report de toutes les étapes d’une vente ou location (visites, signatures, etc...)". 

Cependant, si le marché est bien à l'arrêt, nos deux experts assurent que la demande "reste intacte" et qu'elle pourrait même augmenter. Un problème de taille si l'on considère que la demande était déjà trop importante avant la crise. Ce qui nous amène à la question du prix des biens immobiliers.

LES PRIX NE BAISSERONT PAS

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Ici aussi, les opinions de M. Uschkaloff et de M. Vinti se rejoignent. Ils affirment tous les deux que les prix ne devraient pas baisser malgré la crise qui touche actuellement le Luxembourg et l'Europe. Ils envisagent une stabilisation et même une augmentation des prix de l'immobilier.

"N’oublions pas que la demande est supérieure à l’offre depuis de nombreux mois et que les objets partent rapidement au Luxembourg. Cette pénurie de logements risque même de s’aggraver à cause des retards de livraison des biens en VEFA" indique M. Uschkaloff.

Il explique que l'offre continuera vraisemblablement d'être insuffisante et que ce phénomène devrait donc "contenir la baisse potentielle des prix au Luxembourg voire même pousser les prix à la hausse à moyen terme".

Des prévisions qui cadrent avec celles de l'agent immobilier qui va plus loin en avançant "qu'il se pourrait que le blocus opéré sur les démarches en terme d’achat et de location fasse exploser la balance une fois la situation revenue à la normale".

Il envisage également l'éventualité que "de nombreux investisseurs décident de placer leurs capitaux dans la pierre plutôt que dans des placements financiers incertains" à la sortie de cette crise qui a déjà fortement perturbé l'économie européenne.

Des prévisions à double tranchant puisqu'elles profiteraient évidemment aux propriétaires mais pas aux acquéreurs qui pourraient se confronter à une situation plus compliquée que jamais lorsque le marché immobilier aura repris son cours.

LES BANQUES DEMANDERONT PLUS DE GARANTIES

Si l'on se fie aux prévisions l'administrateur délégué d'Immotop, il se pourrait bien que les institutions financières, empêtrées dans la crise économique, demandent plus de garanties aux futurs acquéreurs lorsque cette crise sera arrivée à son terme.

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Avec des prix déjà très élevés et des banques qui pourraient revoir leurs taux à la hausse, l'accès à la propriété pourrait se compliquer pour une partie des acheteurs.Ce qui ne serait pas nécessairement une mauvaise nouvelle d'après M. Uschkaloff qui pense que cela pourrait contribuer à rééquilibrer l'offre et la demande et donc contribuer à une stabilisation des prix de l'immobilier. 

LE POINT DE VUE D'UN EXPERT DU LISER

Pour sa part, Julien Licheron, coordinateur de l'Observatoire de l'Habitat au Luxembourg, est d'avis que la principale conséquence de cette crise sera une forte diminution du volume d'activité dans le secteur de l'immobilier même après la fin de la crise.

"Il est possible que les vendeurs potentiels préfèrent attendre avant de baisser leur prix de vente et comme ces vendeurs sont aussi souvent les acheteurs d'autres biens immobiliers, l'activité va nécessairement baisser sur le marché de l'ancien."

Il s'attend aux mêmes répercussions sur le marché du neuf: "Le report de certains projets va également conduire à une réduction de l'activité."

En ce qui concerne une éventuelle baisse des prix de l'immobilier, si l'expert du LISER ne prévoit pas de hausse des prix de l'immobilier, il s'accorde à dire qu'une baisse est invraisemblable. Il prévoit plutôt une perte de vitesse du marché de l'immobilier.

"Les prix de l'immobilier étaient sur une tendance haussière forte (+5% par an en moyenne depuis 2010), avec une nette accélération depuis 18 à 24 mois (+11% par exemple entre le 4e trimestre 2018 et le 4e trimestre 2019). On peut anticiper que cette très forte accélération devrait s'interrompre, mais rien n'indique que l'on aura une baisse des prix."

Pas de scénario catastrophe donc. L'éventualité d'un effondrement du marché immobilier luxembourgeois paraît très invraisemblable. De quoi rassurer les propriétaires et exaspérer les futurs acquéreurs.