Un locataire à Luxembourg espère faire diminuer son loyer de 1.700 à 1.100 euros grâce à une loi peu connue. Il a donc porté l'affaire devant la justice. Pas si simple, juge un expert.

Payer 1.700 euros (200 euros de charges comprises) pour un appartement de 90 m2 au Limpertsberg: en soi, vu les prix dans ce quartier de la capitale, cela n'a rien de surprenant! Pourtant, le locataire de cet appartement réclame une nette diminution: 1.100 euros (charges comprises).

"Vous vous dites peut-être que c’est totalement fou", et pourtant "je pourrais demander beaucoup moins comme loyer" nous confie-t-il. La raison? "il y a une loi au Luxembourg qui interdit à un propriétaire qui loue son bien [d'en] tirer plus de 5% du montant qu’il a investi dans le bien" .

Cette loi, c'est celle du 21 septembre 2006 "sur le bail à usage d'habitation". Et effectivement, à l’article 3 de cette loi, on peut lire: "La location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi dans le logement." Ce principe a déjà été appliqué. Il cite en exemple la victoire du locataire d'un studio à Bettembourg, qui en 2014 avait réussi à faire baisser son loyer de 600 à 250 euros, comme le rapportaient nos confrères du Wort.

"IL M'A ÉTÉ CONSEILLÉ D'ALLER HABITER À THIONVILLE"

Ce jeudi, il avait donc rendez-vous au Tribunal de Paix de Luxembourg. D'emblée, il assure qu'il n'a "pas de problème particulier avec le propriétaire" de l'appartement, qu'il occupe depuis 2014. Tout a commencé, poursuit-il, lorsqu'un colocataire potentiel est venu visiter l'appartement, et a fait remarquer que les meubles étaient "usés, très anciens". L'immeuble date de 1957. "J'ai demandé au propriétaire s'il pouvait changer les meubles, ce qu'il a refusé."

Le locataire ne baisse pas les bras et commence à s'intéresser à cette loi de 2006. Il est rapidement convaincu que son appartement est loué trop cher au regard de cette loi. Débutent alors de nombreuses requêtes auprès de son propriétaire, sans succès, jusqu'à une audience auprès de la Commission des loyers de la ville. Elle se solde par un autre échec, que la commission motive par les éléments communiqués, notamment le "capital investi" dans ce bien immobilier.

Or, ce capital n'a jamais été communiqué durant la procédure, affirme le locataire. "Sur quelle base s'est fondée la Commission?", interroge-t-il donc. Il dit craindre d'avoir été victime d'une décision "arbitraire". Il dit même avoir ressenti des pressions: "Il m'a été conseillé d'aller habiter à Thionville", et "il m'a été suggéré de retirer ma requête, qui n'aboutira pas, voire qui aboutira à une augmentation de mon loyer".

SON LOYER "N'EST PAS DÉRAISONNABLE"

Le locataire a mené sa petite enquête. Selon ses informations, un tel appartement a dû coûter entre 600.000 et 1 million de francs luxembourgeois (15.000 et 25.000 euros) lors de son achat en 1957. Ainsi, s'il avait décidé de faire appliquer strictement la loi de 2006 (qui consiste notamment à multiplier cette somme par un "coefficient de réévaluation"), il estime donc qu'il aurait dû demander un loyer entre 500 et 700 euros, et non pas 1.100.

L'avocate du propriétaire rétorque en rappelant que jusqu'à présent, le loyer du locataire n'a jamais été augmenté. "Il n'est pas déraisonnable de demander 1.500 euros (sans les charges), poursuit-elle, au regard des prix pratiqués au Limpertsberg. Elle demande d'ailleurs une expertise pour évaluer le juste loyer. Un montant de 2.000 euros est évoqué.

Elle reproche également au locataire de ne "verser aucune pièce justificative" pour attester ses dires, comme le coût présumé de l'appartement en 1957. Par contre, elle évoque des factures prouvant des investissements du propriétaire dans le bien immobilier, comme de nouvelles fenêtres... Elle estime que la principale motivation du locataire est son "impossibilité à trouver un nouveau colocataire". Elle prie donc le tribunal de rejeter la demande du locataire. La décision sera rendue le 16 janvier prochain, annonce le juge.

UN EXPERT: "CE SONT DES CAS RARISSIMES"

Nous avons contacté Me Georges Krieger, fondateur de l’étude Krieger Associates. Cet expert de la question immobilière depuis près de 30 ans, également président de l'Union des propriétaires à Luxembourg, voit rarement ce genre de démarche aboutir: "Je crois qu’au cours des cinq dernières années, je n’ai pas vu un propriétaire devant les juridictions pour de telles baisses de loyer. Ce sont des cas rarissimes." Cela n'a pas toujours été le cas, précise-t-il: "Il y a 20 ans, on avait effectivement de tels dossiers dans nos études - facilement 40 dossiers par an -. Aujourd'hui, on en a au mieux un par an."

La raison vient justement de cette loi de 2006, qui a mis à jour une loi qui remontait à l'après-guerre (1947), lorsqu'un tiers du parc immobilier avait été détruit et qu'il fallait faciliter la reconstruction. Les nouveaux propriétaires pouvaient alors demander jusqu'à 5% du capital investi à leurs locataires, et pour les anciens propriétaires, il existait une grille tarifaire.

Mais avec le développement économique du Luxembourg, l'ancienne loi est devenue anachronique, et certains locataires ont tenté d'en abuser. "Je me souviens d’un dossier, il y a 25 ans, où avec ce calcul, un locataire avait prétendu à un loyer inférieur à 0 euros!" Donc le propriétaire aurait du théoriquement payer le locataire...  La mise à jour de la loi, en 2006, visait donc à définir des critères plus réalistes, en particulier en prenant en compte les investissements dits "d’améliorations" (chaudière, isolation, etc.) réalisés par les propriétaires.

LES OBLIGATIONS DE CHAQUE PROPRIÉTAIRE

Ce qui ne veut pas dire que le cas de notre locataire est perdu d'avance, bien au contraire: "Je ne connais pas le dossier. Mais si [ce bien immobilier] est un investissement de 1957 et que le propriétaire n’a jamais investi un seul centime dedans, ce ne serait pas forcément aberrant" qu'il demande une baisse du loyer, estime Me Krieger.

Il insiste: "Chaque propriétaire doit entretenir son logement et respecter les standards modernes, et celui qui ne le fait pas risque d’être pénalisé par la loi. Mais il est difficile de juger ce qui est équitable et ce qui ne l’est pas, cela demande vraiment du cas par cas." Il précise également que cette loi n'est pas une exception luxembourgeoise: "il y a des situations bien plus curieuses en Allemagne par exemple."

Bref, à suivre! Mais pour notre expert, "en principe, une telle affaire se conclut par un arrangement" entre le locataire et le propriétaire.