La Fondation Idea, créée par la Chambre de Commerce, vient de publier un document de travail dans lequel elle s'intéresse au logement, et notamment à certaines idées reçues. Tâchons d'y voir plus clair.

Y A-T-IL SUFFISAMMENT DE LOGEMENTS ?

Le Luxembourg fait face à un déficit de logements. C'est, peu ou prou, une des assertions les plus répandues au Grand-Duché. Deux données d'Idea montrent que la pénurie d'habitations est une idée reçue.

Premier argument: les ménages privés du Luxembourg (individus vivant sous un même toit) sont moins grands: 2,37 personnes en 2015 contre 2,47 en 2010.

Second argument: Le pourcentage de résidents vivant dans un logement surpeuplé a lui aussi baissé de 7,8% à 6,8%. Et le sans-abrisme n'a pas augmenté outre-mesure.

La Fondation balaie finalement l'idée selon laquelle les résidents auraient quitté le pays et se seraient installés dans les pays voisins. Elle rappelle qu'en théorie, le Luxembourg aurait dû construire 6.500 logements par an pour supporter sa croissance démographique. Or celle-ci a été plus importante que prévue (20.000 résidents de plus que les projections au 1er janvier 2015) tout en créant chaque année seulement 2.730 logements en moyenne.

Conclusion: les logements sont moins saturés et le nombre moyen de personnes à vivre sous un même toit diminue. La Fondation Idea estime que le Luxembourg avait de nombreuses habitations non occupées disponibles, ce qui a permis de suivre la croissance démographique du pays. Il est certain que ce stock finira par se tarir; il faudra alors stimuler l'offre afin de permettre à tous de se loger. Au risque de voir toujours plus de résidents s'installer derrière les frontières.

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Le nombre de personnes vivant sous un même toit a diminué entre 2010 et 2015. / © Tom Thain / Unsplash / Domaine public

POURQUOI LES LOGEMENTS SONT-ILS TOUJOURS PLUS CHERS ?

La Fondation ne remet pas en cause les prix actuels mais s'intéresse surtout à la dynamique soutenue du marché. En clair, pourquoi la hausse est-elle si importante et continue ?

Elle note dans un premier temps que l'offre et la demande cumulent les facteurs de hausse. Concrètement, voici ceux qui expliquent une forte demande:

  • hausse de la population résidente et des ménages composés d'une seule personne,
  • croissance économique et amélioration des revenus,
  • facilité d'obtention d'un prêt,
  • politique en faveur de l'accession à la propriété,
  • concentration des emplois dans la capitale.

Et l'offre alors ? La Fondation mentionne:

  • la raréfaction des terrains constructibles (qui ne dépend pas d'un manque de place mais de la volonté de certains propriétaires de conserver leurs terrains ou de spéculer),
  • les contraintes et diverses normes urbanistiques,
  • la faiblesse du parc social (2% des logements),
  • une faible densité des logements (beaucoup de maisons unifamiliales et 52% des immeubles comptent seulement trois appartements),
  • une faible concurrence dans la construction.

La Fondation retient finalement que les prix sont, en moyenne, 6% plus chers qu'ils ne devraient l'être. Surtout, elle note que les montants des ventes augmentent deux fois plus vite que les loyers.

En clair, les nouveaux propriétaires achètent des habitations toujours plus onéreuses mais les tarifs de location grandissent plus lentement. Louer un appartement est donc de moins en moins rentable pour le propriétaire, sans que cela soit plus accessible pour le locataire.

L'explication la plus probable retenue est celle de la spéculation immobilière: le bien est acheté en espérant faire une belle plus-value à la revente. Résultat, les prix de vente grimpent en flèche.

Selon Idea, cela pourrait s'expliquer par les faibles revenus proposés par l'épargne (taux très bas) pouvant ainsi pousser les propriétaires à maximiser leurs profits sur un investissement immobilier.

LES RÉSIDENTS ONT DU MAL À DEVENIR PROPRIÉTAIRES

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© Domaine public

Nous venons de le voir, les prix de l'achat augmentent plus vite que ceux de la location. De quoi empêcher la population d'accéder à la propriété. C'est en partie vrai, mais là encore, la Fondation veut relativiser.

Au Luxembourg en 2016, Eurostat a constaté que 73,9% des ménages résidents était propriétaire. Un nombre qui atteint même 85% pour les ménages dont la personne de référence est de nationalité luxembourgeoise. Ce qui ne fait pas oublier que l'endettement s'intensifie et s'allonge pour acquérir un logement.

On peut alors logiquement penser que les plus démunis sont les moins susceptibles d'acquérir un bien et c'est vrai: la Fondation avance que 43% des ménages en risque de pauvreté (moins de 21.162€ par an) sont propriétaires. C'est moins que la moyenne européenne (52% en 2012) et beaucoup moins que ceux qui ne sont pas en risque de pauvreté (70% en 2012). Une dynamique qui ne peut être enrayée que par le renforcement de l'offre sociale ou un endettement des ménages toujours plus important.

Le document de travail de la Fondation Idea sur le logement au Luxembourg est accessible via ce lien.